對於目前存在於中國的高房價，業界基本分為兩派，一派認為出現泡沫，另一派認為合理。泡沫論的支點是很多人已買不起房子，投資投機者過多；合理論的理由是需求非常旺盛，正如薩特所謂的：存在即合理。不管看空還是看多，想找論據都不難，看客們需要的是一雙明亮的眼睛。
我的觀點是，一線城市和部分二線城市不同程度的存在房價泡沫，但還沒到破裂的時候。需要說明的是，去年四季度和今年一季度的房價下跌，都不能算做泡沫破滅，因為下跌幅度太小，調整時間太短，像歷史上香港、日本、美國那樣下跌一半左右，調整至少三四年，才叫泡沫破滅。
那麼，這一時點什麼時候會出現？對不起，我算不出來，但未來3-5年肯定不會出現。1990年前的日本、1997年前的香港，2006年前的美國，樓市都是持續增長、繁榮和十幾年後，才最終一點點吹出一個大泡泡。比如美國，從上世紀90年代初樓市步入增長通道後，直至2006年6月，房價指數才調頭向下，其中2001後格林斯潘的超低利率貨幣政策給樓市以“空中加油”。
就我國而言，什麼時候中央不再拿房地產“救經濟”、地方不再高度依賴土地出讓金的時候，才能減少政府“托市”的人為支撐因素，才能使市場機制發威，捅破房價泡沫，使房地產業來次脫胎換骨般的“崩盤洗禮”。遺撼的是，現在還看不到這個時間點。當前，國家一邊保增長，一邊調結構，我相信，未來對房地產的依賴度會慢慢降低，等下輪經濟中週期再度出現下行拐點時，房價泡沫破裂的可能將明顯增大。
而目前正在調整中的樓市，房價大跌的條件尚不具備，經歷一次小幅調整，然後繼續穩步上漲的可能性更大。近日看了一篇何帆博士的文章，講的有些道理(理論上)，只是現實中房價尚不會大落。轉載如下，供網友們選擇性閱讀。
誰說房價只漲不跌
進入2009年之後，買房的人和賣房的人都沒有想到，樓市幾乎在一夜之間，從冬天進入了夏天。2008年下半年，地產商們普遍感覺到了壓力。據說，當時萬科的走廊裏，燈都是隔一盞才亮一盞的。2009年之後，銀行信貸突然開閘放水。原本是地產商苦苦哀求銀行，現在倒過來了，銀行反倒求著地產商趕緊借錢。房地產的銷售量和房價一路走高，房地產投資也開始迅猛增加。去年年底買到房子的人竊竊自喜，今年沒有趕上買房的人們後悔不迭。各路炒房的“英雄”們再出江湖，那些聲稱房價要回調的學者們顯得格外的迂腐和可笑。買房才是最佳投資的說法越來越深入人心。
但是，房價真的是只漲不跌嗎？
流行的說法是，土地是稀缺的，只有這麼點地，但人口卻越來越多，所以房價一定會上漲。尤其是像北京、上海這樣的大城市，全國人民，甚至全世界人民都要來買房，房價怎麼可能會下降呢？人們總是根據自己的經驗得出判斷的。過去十多年是中國房地產的黃金增長時期，我們身邊隨處可以找到早早買房，早早發財的事例。這些身邊的事例，再加上耳邊聽到的“投資策略”，使得大多數人都會相信，房價是會繼續上漲的。
任何投資品都是有週期的，股票如此，黃金如此，房地產也如此。但是，房地產的週期來得更長，長到超過了我們的經驗和心理因素所能把握的時間長度。買房很可能是我們一生中最大的一筆開支，如果是我們自己住，有可能會住上三、四十年。從長期來看，房價究竟會如何變動，關係到我們每個人的財富。
經濟學家現在能夠找到的時間跨度最長的房價數據可能是阿姆斯特丹的房價。馬薩諸塞大學的Piet Eichholtz教授收集了1628到1973年間阿姆斯特丹王子運河(Herengracht canal)邊上的房屋價格指數。《非理性繁榮》一書的作者Robert Shiller教授和Karl Case一起研製了美國房地產的長期價格指數，大致可以追溯美國從19世紀末以來的房價變動趨勢。這些對房價長期變動趨勢的研究結果是令人氣餒的：從長期來看，房價並不像我們想像的那樣會不停的上漲。
從阿姆斯特丹的案例來看，房價在過去350年內增長了一倍，但這意味著每年房價只增長0.2%。美國20世紀90年代的房價(扣除了通貨膨脹因素)跟19世紀90年代的房價相比，幾乎沒有增長。美國在過去100多年的時間內，真正稱得上房地產黃金時期的只有兩次，一次是第二次世界大戰之後，另一次則是在20世紀90年代後期以來，即在這次美國金融危機之前美國房地產經歷的瘋狂上漲。
為什麼歷史的數據和我們的感覺會相差如此之遠？首先，人們認為土地必定稀缺的想法並不完全正確。跟所有的土地資源相比，城市裏面拿來開發住宅的土地面積僅佔很小的比例。美國城市地區土地面積只佔其國土面積的2.6%。如果大城市的土地變得越來越昂貴，那麼地產商將會想辦法尋找替代資源，比如提高建築密度。未來的城市規劃也會對土地價格帶來很大的影響。我們到退休之後願意居住的城市很可能不是現在的大城市。中國當前房價高漲，一個重要的因素就是土地價格在房價中所佔的比例過高，而這又和現行的地方財政體制有關係。目前城市土地拍賣，地價越拍越高，很可能反映的是地方政府的斂財慾望，而非土地的實際稀缺程度。地價被人為推高，房價自然會跟著虛高。
其次，人口因素的變化也會對未來的房價帶來巨大的衝擊。當前房價高漲，在一定程度上是和計劃生育政策有關係的。由於現在的小兩口都已經是獨生子女，當獨生子女夫婦買房子的時候，往往需要雙方的家庭提供財力支援，因此，當他們購房的時候，其實是6個有收入能力的人在供養一套房子：男孩和女孩，男孩的父母、女孩的父母。這或許可以解釋為什麼中國年輕人買房的平均年齡很小，但買的房間面積很大。高房價會進一步加劇出生率的下降。城裏的人們不願意生孩子，不是因為計劃生育抓得嚴，而是房價太高，以至於人們養不起孩子。當出生率不斷下降之後，中國將會突然進入人口老齡化社會，到那時候，對住房的需求將會急劇萎縮。如果收入不平等的局面沒有得到根本的緩解，城裏人的房子是無法賣給進城的農民工的，中國將會進入房地產大量過剩的時代。
再次，中國的房地產市場仍然處於混亂的局面。既有在市場上流通的商品房，又有各種產權雜亂的央產房、軍產房、小產權房。至今為止，二手房市場仍然發展滯後。這意味著中國的房地產存量中有大量的閒置，同時遺留著許多重大的歷史問題和利益分配問題。這些問題都是懸在房地產市場上方的達摩克利斯之劍。
最後，說實在的，讓我們考慮未來三、四十年的事情可能是太過奢侈了。中國的房子沒有土地所有權，只有七十年的使用權，饒是如此，我們居住的房子能有七十年的壽命嗎？就連開發商自己都承認，中國的房子平均壽命只有三十年。這意味著我們買房子的時候，其實買到的房子價值要扣掉一半，或是價格要多算一倍。
一個房地產只漲不跌的神話，很可能會在不久的將來破滅。美國的房價會下跌，英國的房價會下跌，香港的房價會下跌，東京的房價會下跌，為什麼中國的房價就不會下跌呢？今天的房價漲得越瘋狂，明天下跌的時候，跌得就越痛。一旦房價大幅度下跌，每個中國家庭的財富將會再度被剝奪，中國經濟將會陷入長期的困頓，而那個一直被嬌慣的房地產行業，將會由於過度服用興奮劑，在沒有長大之前就未老先衰。